Preparing for Your Property Completion

SUMMARY KEYWORDS

tenant, property, rent, market, viewings, snagging, furnishings, people, pay, deposit, moving, week, reality, decision, referencing, great, case, developers, depending, landlord.

0:00

So hey guys, well, so you've got to the point of pre completion. So you probably about 90 days, 60 days out from completion. And so what's likely to happen with me? Well, there's a lot going to happen now. Now, if you bought an Off Plan, and potentially you've had two years, three years, maybe there's some delays, maybe a bit longer, maybe a bit less. Not much has been happening since exchange. Okay, now the pace is about to pick up, and it'll become quite intense for a little while. And then, of course, you'll get to a tenant in and it'll kick, it'll kick back into, you know, slow gear again. So what are we looking at? So first of all, obviously, if it's a new property, and it's the first time it's been lit, we need to get it ready to be able to let out. Okay, so what are the things we need to consider? What are the things we need to look at and get in action, and the bottom line is this, you don't have to do any of this, okay? We have the resources, we have the skills, we have the knowledge, the expertise to do whatever it is, you know, whether that be carpets, flooring, curtains, furniture, toilet, roll holders, mirrors in the bathroom, whatever it is, okay? Obviously, finding your tenant, getting them clean, you know, getting the property compliant, getting in licencing, I mean, the list goes on. And there is a lot to be done. But most of that stuff, we've been doing it for long enough now that we're going to handle that for you, it's going to happen in the background, some of those things are free, and we just do them as part of things. Some of them may be you've got to pay from like a licence or something. Or maybe you want to get snagging, depending on level of snagging to you know, so there's different options. So we're gonna be coming to with emails, and you'll have to make decisions. Now, the key with all this, and you've probably heard this many times, you know, is we want you to be able to make those decisions, what you want, we want you to be able to understand what those decisions are and what what goes into those decisions. Because that gives you a level of certainty. Okay? So you know, anything you don't understand, then please come to us, ask us get us to explain it in as much detail as you need. So you're certain and you have a level of certainty about what's happening. Okay. Now, the good thing is most of the stuff we're going to be covering over the next three months until we get the TAT first entered in, you know, is actually only gonna happen once. Okay, so things like, are you going to furnish it or not furnish it now, let's, let's deal with furnishings. So furnishings is an important part, if you go back 1520 years ago, I used to say, Don't furnish, the market has changed now. Okay. So most people demand furniture. Okay, so sure, you can go without furnishings, but you're going to restrict your market nowadays. And it's gotten to the point now, where I think if you have an unfurnished property, you probably the disadvantage, okay, then a furnished property, because more people require finishing. Now, that is certainly the case in the cities, okay. If you're going out into the suburbs and add an antenna, it's, you know, maybe not as bad, but it's still pretty much so furniture is something you need to look at. Now, should you be paying 10 grand for furniture pack, you know, getting that ultra Luxe, and, you know, making a place look like some sort of Playboy Mansion. No, you shouldn't be okay. And I would say the problem with a lot of that stuff is that if it breaks, you have to replace it with that. So you're constantly on the hook for that cost, okay? It doesn't really work, what we prefer. Now, the other side is the, you know, IKEA stuff here, stuffs great, it's cheap, but you're constantly having to replace it, it breaks, it just doesn't pass the test of a tenant. Okay, so what will you prefer somewhere in the middle, where, you know, you're probably going to look somewhere between sort of, you know, probably nowadays, four grand eight grand is somewhere where you're going to be looking to pay for, depending on whether it's a one or two bedroom place, and for the most part, furnishing means that you don't have to put knives and forks and plates and things like that. It's basically that, you know, the hard furnishings, the beds, the sofas, you know, the living room table, you know, and that sort of dining room table, sorry, you know, that sort of thing, okay? And that's enough, okay. Now, whether you want it to look like a, you know, air b&b spec, you know, type thing, or whether you just want a good place where people can furnish or they can add their own touch to their own property, then water the property, they're saying, that's up to them. Okay. So I think the key here really is, you know, pick where it's at. And we'll tell you this, so you don't need to make that decision. And, you know, certainly you don't want to be going for, you know, if yellow is the colour of the year, don't go for yellow. Yeah, go for your more bland stuff that you know, last year after year after year. So brown or black sofas, you know, as much as you look at them and go look, they look bloody ugly, you know, the reality is they are consistently you know, okay, whereas if you go for the yellow and you get a mark, all of a sudden that tenants gonna say, you know, I want the sofa replaced and you're up for whatever that costs, okay? So stay away from your really light colours because they They uneasy. But by the same token, you know, you can go for things like leather, obviously, you know, cigarette burns, things like that that can cause that cost a lot of money. Yes, you can claim against a deposit. Okay, we'll talk about deposits a little bit later. But I think the key here really is, you know, if you listen to the guys, we have, you know, we literally manage over 1200 properties, you know, we've got almost 20 years of experience in doing this. So, yes, you might think that you have a picture of what your property should look like. And, you know, you've probably looked in the lovely architect magazines and things like that, that's not reality. And the reality of that is, is it will cost you money to set it up, but then it's gonna cost you money on a continuous basis. And at the end of day, you're an investor, you want to return on your investment, and that is what we do best. Okay, so listen to the guys, they know, they're not emotion, they, you know, they're gonna look at getting you the best. Now, obviously, if you say, No, this is what I want, because I don't know, for whatever reason, my son might be moving there in three years time, and I want him to have the, you know, Herman mural, or whatever it is, chair, you know, fine, but you know, that then becomes an emotion, not a logical profit for profit decision. Okay? So furnishings. So furnishings is something that you have to look at, you have to put in, listen to guys, you know, we have oodles of experience of this, okay? And so yes, you may have your you know, you may be an interior designer and say, I want to have this great, but just remember, if you make that decision, it's going to take a lot more time and energy to maintain that. And what you appreciate is not necessarily what the tenant who walks in and says I'm going to pay X amount will appreciate, you know, so many times we've said, love the place, we've had tenants say love the place, but can we get rid of the sofa and the living room tables and get me something decent? Or, you know, get rid of those and put them in storage?

Brett Alegre-Wood

6:55

I need to make the decision, right? Do I not do that? And I wait for the person. So just listen to the team. Yeah. Okay, so next is the letting so lettings is a broad based word that we use for, you know, finding a tenant for you. Now, we do things a little bit differently. So and when I say that is because what most agents do is they put the property on to Rightmove and Zoopla, okay, which the two portals and then they DO RE viewings. And really, it's a very passive approach in that, they basically put these ads in and they wait for things to come to them, they wait for offers to come in. Now, we don't you know, we're not going through a different pool, we're not you know, at the end of day, whoever comes is that, you know, is based on the marketing. So our marketing is very similar. The difference really becomes his how we negotiate that price, where we position it, and things like that, because I think the key here is that if you're like most agents, what they do is they have X amount of properties. And they basically market those properties, somebody comes in, you know, you're not yours is not urgent. So what we have is we have an internal KPI, if you like for the team, that they need to have your property lead out within 30 days. Okay, so you should have no more than 30 days void period anytime, okay. And the reason we say that is because we've proven that we can do that time and time again, over, you know, decades now, you know, and even when my time back in Australia, you know, working in the property market was the same thing. Okay. And the reason is, is because how we go about negotiating, which is very different. So, you may come and you may say, and maybe whether you bought the property through us or through somebody else, they said that the rent will be 1500. Okay. Well, at the end of day, it doesn't matter what happened at the sales stage. What matters most is actually what the market is today for that property. And the interesting thing that we have in the the approach that we have is, the market is a week by week market. In other words, if you have 100 properties come on the market, okay. And the demand for properties is only five, well, all of a sudden, if you want to get yours let you either have to be really lucky, which I can tell you luck doesn't work in this game, you have to be really lucky, or you have to drop your rent. So you are moving into a different market than those and matching that market. Because they've got 100 to choose from. And there's only five people, well, you know, what are you going to do to get their attention? Now, you might say no, no, no. And this is the mistake that most people make is they say no, no. 1200 is too low. I was told 1500. So I'm going to wait for the market to get to there. It may never get there or it may take three months. And historically what happens with people that try and say this is what I expect, not what the market is willing to pay is they wait around they wait around one month goes by two months goes by and they start to realise that every month that goes by they've now blown that 1200 rent they could have had 1200 rent they would have in our two and a half grand and in variably, what they have to do then is drop the rent down to where the market is at. Alright, so you can sit around and wait for the market to hopefully come to you. Or you can go where the markets at. And this is one of the key things that our principle is this, get it let, yeah, so that's the principle, get it lead. And what we want to do is want to get a lead as soon as possible. Now, the great thing is, if we've just completed a property, sure, we haven't got a tenant in there, so there's no notice. But if there is a tenant in there, they have to give effectively, a month's notice, okay? So and that should still be the case when with the new changes that are happening. But anyway, let's say give him months notice, you've got now a month to start the marketing. Now, there's no guarantee he's gonna be able to get in there or do any, but hopefully, we can get somebody in there and have no void period. But even if there is void period, you can get that. And that's because you are getting the rent to where the markets at. And if you can match those two up, you'll get a tenant. Yeah, because there's still enough people out there, that even if you've got 100 People in competition, they're all aiming for 1500. If you drop it to 1400 or 1450, then yours is likely to go before theirs. Okay. And that's all part of our get it let principle. Now what do we do? So part of our approach in this letting is that we don't say right, when we do our research, we say right, 1500, as of right, we think it will be we don't put it on a 1500. Yeah, we'll put it on at 1550 or 16. And the reason we do that is because we want to test the market at the higher level. Yeah. And then we want to be flexible. And every week we review the market because the market is a week by week, and we can bring that rent down and bring that rate down. And that way, by testing the 1600, you can see that we've tested that, and actually, it hasn't worked 1550 Hasn't worked 1500, then we get somebody, okay? Now you might say well, hold on, let me just do 50. And at the start, we quit. And you know what, that's what you know, we can say that. But the reality is by testing a CCNA, you now know that the market wasn't there, you know, and it's been two weeks, and we've got your attendant. So the reality is by testing a bit higher, you now have certainty that you've got the maximum rent. And the worst thing happens is that when you go in at 1500, and you get some on the first week, everything's great, you think I've got a tenant, but then somebody comes on it as Oh, we've got your 16. Yeah, because that's what other agents will do is, they can always get you more rent than you've got. That's just part of the game. It's part of the BS of being in this industry. Okay, the industry is full of people that have basic, really simple and predictable responses to things. And that is if you're getting 1500, I'll get to 1600 I'll get to 1650. Yeah. And part of that is what we call sell up, manage down, they sell you up to the highest rent possible, and then they manage your expectations down to the realistic market rent the reality of what you're going to get. Okay. So I think it's really important that you understand these concepts. Okay. And how do we know that 1500 is the amount? Well, we make two phone calls, okay. first phone call is that we find up as a landlord, and we say, Hey, I'm a landlord looking to rent my property. Yeah, how much rent am I going to get for my my property, and the natural fit, oh, the way the agents are trained, and there this is industry wide training, is they are going to sell up to the maximum and then manage your expectations out. That's as a landlord, because they want to sell you on this. Look, I'm gonna get you this much. The whole industry does it. Okay. We don't, all right, we test the higher amount, but then we prove to you that actually 1500 was on the nose. Okay, so sell up, manage down, it's what we do for a landlord. That's the first call. We then pick up the phone again. And we put on another little boy a different voice. And we say, Hey, I'm a tenant, looking for the same property that I just write up about landlord and I say how much rents I'm gonna do. Now, standardised training in this industry? Is your gonna sell down? I'm going to manage the expectations up. So you're gonna say, hey, I can get you a property like that. For 1400. Yeah, so you go, wow. Yeah, let me book an appointment. Let me go and see you. Let me go and do some viewings at 1400. What happens when they get the 1400? Well, the property they show you or they say, Oh, the property I was thinking of is gone. Or whatever the reason is, but all of a sudden, they say, but I've got this really good property at 1500. And before you know it, we're back at the 1500 mark. Okay, so sell up, manage down sell down manager. It is a universally and this is across all countries. Every country I've ever worked in is the same story. It's the same approach. Okay. So if you understand it, just beware aware of it. Okay. So lettings. So what we do is we do this constant thing. So we have, you know, agents that we go out to, they market it over the weekend. Based on the feedback, they'll say, Hey, I think we need to drop it 25 We

Brett Alegre-Wood

14:50

need to leave it where it is. You know, we've got office and I think it's the right amount. So let's go another week. Whatever happens and we'll come back to once a week. And the idea is is we'll come back Actually one Tuesday, and then on Thursday, we make a decision is what we're going to do. Are we gonna drop at 25? Are we gonna drop it? No, a lot happens during the week. So we can leave it that way. It wasn't the weekend, and then we Thursday, we drop it, because then it looks good for the weekend or day for when lettings gets busy. Okay. And that's pretty much how we can guarantee you get your property back within 30 days. Okay. Now, the practically it's a lot less than that. Okay. Why? Because we've got the extra month, you know, because, and it depends on how much flexibility you want. You may say, well, actually, let's try 1700. You know, just to see if I can get one. Now we might say, Look, that's a bit silly. There's nothing for 1700. And there's nothing about your property that differentiates it from the rest of the market that makes it have 15 or 700. Now, you might say, well, actually, what I'm willing to do is no deposits or some flexibility, I'm throwing cinema tickets in or actually, I'm gonna throw our cute laner in for once a week or whatever it is, that then can justify that 700, which is great. You know, we can do that. So that's the lending side. All right. So look at any stage, any questions you've got, you can speak to the team. Yeah, we've got the experience, you know, to be able to answer pretty much any question and come up with. Alright, so let's talk about offers. So offers are one of those things where it's emotional. You know, what, and this is, this is the process that we go through. See, if one week we put it on a seven day number, okay. And we get zero interest, website traffic, okay. And there's nothing happening. So if there's no website traffic, there's unlikely to be any offers, so any viewings and any offers? Okay, so in this case, we probably need to either go well, actually, this was a weird week, maybe it was, you know, summer holidays, or maybe it was Christmas or whatever, in which case, leave it there. But for the most part we're going to say is let's drop the rent. You know what, at that, let's drop at 50 pounds. So all of a sudden, now we dropped 50 pounds, we start getting website traffic, people looking at it, people, you know, maybe interest, maybe we have one viewing or two viewings, you know, so the viewings, now start to activate the nodal offers. Okay, so then we review it another week. And we go, actually, you know what, what we're going to do now is we're going to drop another 50. So now, website traffic goes, we've got viewings coming in, and you know what we've had an offer, maybe the offer doesn't get accepted, or maybe offer gets accepted, and the referencing doesn't turn out. Okay. So this is a process that we go through each week, as we look at these metrics, and based on those metrics, we make decisions together. Okay, so we'll we'll go through what we think. And we'll tell you what we think. In fact, we operate at what we call a notices their responsibility, you know, process if you like. And what that means is, we want you to be involved in the decisions, because at the end of day, if you leave is if you start working with us, you know, which we don't want to obviously, but if you do, we want to make sure that every decision that was made about your property, you already understand and you've got clarity on got certainty on, because that allows you that freedom that you can go and go with somebody else, you can leave us, you know, obviously you don't want to, but that is a choice you have. Okay, so viewings, yeah. Sorry, website traffic, viewings offers, and then offers to turn into referencing, and assuming the past referencing, then we can go to the next step, which is moving them in. Okay. So that's the sort of how that works that process. And that's where we're going to be coming to each we can say, hey, not a lot of activity this week, can we drop the rent? 50? And that's where you should be saying, if we're saying drop down 50, I would recommend you fire suggestions. Unless there's a specific reasons where, you know, there's not really most of the time. It's either emotions, in other words, you've got an expectation that's too high, and doesn't meet the market, in which case, let's work on that expectation. Let's talk that through, where does that come from? What's the reason you're holding on to this, because that for the most part will be stopping you from finding a tenant. Okay, so good. So let's talk about compliance. Because one of the other things we're going to be doing in the final three months in this sort of pre completion phase, and also post completion and some of the stuff we can't do until you find the property is compliance, compliance has become a massive pain me, you know, what? And I guess now, the, the unfortunate fact is, is that if you look at the, you know, we can have unlimited fines and jail time, you know, depending on the severity of the issue, you know, certainly if you don't do your electrical safety and someone dies, you could be up for corporate manslaughter, you know, so there's things like this, which are serious things. So compliance is, you know, an essential part and something we have to really consider a lot. Okay, so I think the key here, really with compliances there's over 170 pieces of legislation that affect your property. Okay. So the key really is, we have to try and get all of that in order. Now, some of it's very simple, and some of them won't apply to your particular property. But a lot of it is in our processing standard. So you don't have to worry too much about it, we're going to do gas safety's, if you've got gas, you know, eicr, electrical installation edition reports, or if it's a new property, it'll be an EIC, you know, some of these things last five years, or 10 years in the EPC, energy performance certificates. So these are some of your basic stuff, you've got selective licencing. Now, the problem with these is, is depending on where you are, and even which property you're in, you know, we've had it before where a building is split in half, because they said, these habit, these don't, you know, so you've got to get down and dirty with the detail with the individual Council, because all councils are different. I mean, trust the council, other governments come up with this idea that, you know, devolution, I will give it out to everyone, and everyone can have different rules, you know, just to make it more difficult on you. So we deal with this day in day out, you know, and what I would say is, you know, to, you know, it's obviously a requirement, because you are held to the standard, whatever the standard is, you are held, just as we are held, okay. So you better believe we spend a lot of time going through this sort of stuff, making sure it's right, auditing it, you know, and fixing things when they go wrong, or, you know, updating them sometimes, you know, for, for instance, if we have to get a tenant in as a tenancy and we have to move, you know, eicr update, and the tenant won't let us in, obviously, there has its own issues, you know, so we're gonna make sure we have a trail of evidence that we've attempted to get in, and all these sort of things. So that goes on in the background. Okay. But compliance is such a big part of what we do, you know, but just know, a lot of that's happening. But if you want to understand any of it, if you're not sure of any of it, I mean, there's plenty of articles written about it, I do videos about it, you know, we've got a team you can ask. So there's enough knowledge there, that if you don't understand something, ask and we can certainly help you out. Okay. So compliance is something that perhaps happens a little bit in the background, we may have to come to you and ask you for certain things. It may be things like floor plans, or, you know, the building regs or you know, leases, you know, things like that. But that's fine. A lot of that, if you bought it through us, we'll have that. Yeah, if not, then obviously going to have to provide that or we'll need to go to the Block Manager to get the information we need. Because we do have a requirement to have that sort of stuff and to be able to, you know, sort that out. Good. Right. So next, let's talk about so let's start with found somebody. Now, you know, we've done through the website activity, the viewings, and the, you know, we've had offers, and we've got, we've taken an offer, now we got a referencing, so we use a referencing service that basically is successful, so we don't do the references. So it's a third party company, that that is what they do, effectively. And they do things like they use open banking, so they can actually reach into the tenants bank account, and see what's in there. And make sure that the income they're saying matches up, there's things like, you know, AML checks that we do, there's all these sort of checks that are part and parcel of a referencing side. Now, the thing I say with referencing is this, despite all of the things we do for referencing, and you know, a lot of this stuff is cutting edge things like, you know, if they give a driver's licence or a passport, they have checks to make sure that the check sums are right in the passport numbers and these lead to make sure that they match the person and that. So there's a lot of that sort of high tech stuff goes on now. All right, and it does get found out you'd be surprised how many times we have to decline somebody because they're using fake stuff. Okay? So that does get found out now. But it's not something we publicise greatly, because why we don't want tennis to know that we're doing this. Because, obviously, if they know that they're getting found out for these things, they'll get smarter. Alright, far better. We don't. But it doesn't mean you know, it's not a panacea is not going to fix everything. The fact is, is people can have a job one week, and they can have had that job for a year. And then next day, they haven't got a job, and now they're struggling to pay the rent. We can't guard against that. All right. And it would be great to say for instance, everyone has a guarantor. But that's just not practical. It's not practical in this marketplace. So there is risk associated with that. Now, one of the suggestions that I make with and certainly now, and certainly with the new legislation that's coming in, in terms of, you know, section 20 one's going out and things like this is get rent and legal. Yeah, it's about 250 280 I think 300 bucks a